صرحت هايدي عادل، رئيس القطاع التجاري بشركه ERG للتطوير العقاري والتنمية العمرانية، بإنه تزايدت المخاوف بالسَوق العقارية المصرية مؤخرا من إمكانية حدوث فقاعة، خاصة مع شراء قطاع عريض من العملاء العقار لأغراض استثمارية، وهو ماتسبب في حدوث الإرتفاعات المتلاحقه في أسعار العقار ، وأضافت عادل بأن تلك التخوفات ليست سلية من الناحية النظرية والعملية، وربما أن ارتفاع أسعار المنتجات العقارية بالسوق المصرية علي إختلاف أنواعها ، إنما تعد تأكيدا قويا علي وجود طلب حقيقي علي العقار في مصر سوزء من جانب المواطنين المحليين ، أو من قبل الأجانب ، وهو ما يعكس جاذبيه العقار المصري للأستثمار كأحد أفضل المحافظ الإستثماريه في مصر ، ومنطقه الشرق الأوسط.
فقاعة عقارية
وذكرت هايدي عادل، بأن مصر غير معرضة لحدوث فقاعة عقارية، مثلما حدث في بعض الدول في فترات زمنية سابقة، موضحة إن هناك دورة استثمارية لقطاع التطوير العقاري في مصر شأنه في ذلك، شأن كافه القطاعات الإقتصادية، والتي تتأثر بالتأكيد بكافة الظروف والتغيرات الإقتصادية، من حيث الارتفاع والتباطؤ ، إلا أننا لم نشهد هبوطًا حادا ومتلاحق لقيمة العقار، وفي هذه الحاله وهي صعبه التحقق في الواقع يمكن الحديث عن حدوث فقاعه عقاريه ، كما أن النقطه الأكثر أهميه هي أن الطلب على العقار بالسوق المحلية المصريه ، ما زال كبيرًا ومستداما في ضوء تنوع وتعدد الرغبات الشرائيه.
وأكدت عادل علي أن معدلات الزيادة السكانية في مصر ، تعد أيضا سببا رئيسيا في تنافسيه العقار وربحيته، حيث سجلت مصر معدلا للنمو السكاني بنسبة 1.4% في 2023، بما يعادل نحو مليوني مولود جديد منخفضاً بمقدار 15%، مقارنة بعام 2018، و7% مقارنة بـ2022، وفق آخر إحصائيات صادرة من الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء، هذا بالاضافة إلي ارتفاع معدلات الزواج السنوية في مصر، لما يزيد على نصف مليون زيجة.
وأشارت عادل، إلي أن أحد الأسباب الرئيسيه لتزايد أسعار الوحدات العقاريه علي إختلاف أنواعها ، هو ارتفاع بنود تكاليف صناعه العقار ، والتي يأتي في مقدمتها ارتفاع قيمة الأرض وأقساطها، والتي تمثل 45% من إجمالي تكاليف أي مشروع عقاري.
وذكرت عادل أن أليه البيع بالسوق العقاري المصري تختلف تماما عن الخارج ، والذي يعتمد في جزء كبير منه علي حجم قروض التمويل العقاري التي تمنح للعملاء لشراء العقار، ولكن في مصر ، فإن البنوك لا تعمل كضامن للوحدة في السوق المحلية مثل الخارج، ولا تقرض الوحدات قيد الإنشاء، ولكن الوحدات مكتملة التشطيب ومسجلة بالشهر العقاري، وبالتالي حال تعثر العميل، فإن المطور العقاري هو الذي يسترد الوحدة، بعد أن يدفع للبنك مستحقاته، ولا يقوم ذلك المطور ببيع تلك الوحدات، بل يحتفظ بها لإعادة بيعها بسعر أعلى ، هذا بجانب أن تعليمات البنك المركزي الصادرة في شهر فبراير 2020، تنص على عدم تجاوز القروض التي يمنحها البنك للتمويل العقاري وفق قانون التمويل العقاري، ما يعادل 10% من إجمالي محفظة القروض للبنك باستثناء بنكي “العقاري المصري”، و”التعمير والإسكان”، أي أن نسبة القروض العقارية لا تمثل سوى رقم محدود من إجمالي محفظة القروض للجهاز المصرفي المصرفي.
وإستكملت عادل بأن استقرار سعر الدولار أعاد الطلب بسوق العقارات لنسبته الطبيعية بعد الارتفاع الكبير بنهاية الربع الأخير من 2023، وحتى نهايه الربع الأول لعام 2024 بدافع حفظ قيمه المدخرات من توحش نسب التضخم ، وإستثمارها في شراء العقارات و الاستثمار في العقار بعيدا عن تذبذب الدولار، علي إعتبار أ٫ العقار ملاذ آمن من التضخم، فالحد الأدنى لسعر العقار يزيد بقيمة 10% بشكل سنوي ، ولعل ذلك ما جعل قطاع التطوير العقاري في مصر يسجل خلال الربع الأول من 2024 حركة مبيعات مرتفعه بنسبة وصلت ل 217%، مقارنة بنفس الفتره من عام 2023 ، وهو ماترجم بحجم مبيعات عقاريه إقتربت لحوالي 235 مليار جنيه ، وذلك بإجمالي عدد وحدات 18300 وحدة، وهو مايعد تأكيد قوي علي جاذبيه العقار المصري كملاذ قوي للاستثمار والإدخار والتحوط ضد أيه أزمات إقتصاديه متوقعه ، أو طارئه.
وإختتمت عادل ، بأن زيادة مبيعات العقارات في الفترة التي ظهرت فيها السوق السوداء للدولار بقوه خلال نهايه العام الماضي ، وبدايه 2024 ، أدىت إلى تباطؤ مبيعات العقارات خلال الفتره الحاليه ، ولكن بنسبه بسيطه لا تعد مؤشرا يستدعي الحديث أننا بصدد حدوث فقاعه عقاريه ، لكن المبيعات حاليًا تواصل الصعود ومعدلاتها طبيعية ، كما تقوم بعض الشركات حاليًا بتنشيط المبيعات عبر طرح عروض ترويجية وزيادة فترات السداد.
