قال الدكتور محمد مصطفي القاضي، عضو جمعية رجال الأعمال المصريين، وخبير التنمية العمرانية، إن مشكلة الشقق المغلقة تراكمية ترجع جذورها لعام 1984.
اوضح أنه رغم انتشار أزمة الإسكان وقتها كان هناك 200 ألف وحدة مغلقة وظل عدد الوحدات المغلقة في إزدياد حتى وصل إلى مليون وحدة مغلقة في عام 1986 ثم 3 مليون وحدة في عام 1995.
السوق العقاري
وأكد “القاضي على أهمية الإسراع في إيجاد الحل لهذه المشكلة، موضحا أنها تعتبر عرض لعدة أمراض متجذرة في السوق العقاري.
الإيجار القديم
وأشار خبيرالتنمية العمرانية، إلى أن نسبة الإيجار القديم في السوق العقاري لا يتعدى الـ7 %، موضحا أن أغلبه مأهول بالسكان، بالتالي هو لا يعد جزء من المشكلة.
الشقق الساحلية
وأوضح “القاضي”، أنه لفهم المشكلة، لا يجب التعامل مع الشقق المغلقة ككتلة واحدة، بل يجب تقسيمها إلى عدة فئات، ومنها الشقق الساحلية، موضحا أن هناك مليون و800 وحدة ساحلية تمثل بيت ثاني لأصحابها.
الشقق المغلقة
وأضاف أن باقي الشقق المغلقة والتي تمثل 11 مليون وحدة، منها ما هو غير مملوك لأفراد، ومنها مملوك وغير مستعمل، موضحا أنها غالبا ما تكون على سبيل الاستثمار أو للمحافظة على قيمة الأموال لمدة طويلة.
قيمة الشقق المغلقة
وقال “القاضي”، إن قيمة تلك الشقق تصل إلى تيريليونات الجنيهات، رغم أن قيمتها الحقيقية أكبر من ذلك بكثير، وتتمثل تلك القيمة في أنها يمكن أن توفر سكن آدمي للشباب بسعر معقول.
حل المشكلة
وذكر خبير التنمية العمرانية، أن الحل لن يكون لحظيا، حيث أن أي تدخل بقرارات إجبارية سيخل بالسوق العقاري، موضحا أن أصل المشكلة أن المالك يهدف بملكية عقاره إلى الاستثمار فالحل يكون بتحفيزه على طرح عقاره في السوق.
صناديق الاستثمار العقار
وأوضح أن ذلك يكون بفتح الحكومة المجال لصناديق الاستثمار العقاري التي تستحوذ على عقارات مجموعة من الناس بغرض الاستثمار وتسلمهم العائد مع أخذ نسبة، مؤكدا أن فتح المجال لتلك الصناديق سيحفز على تحريك السوق العقاري والمساهمة في حل مشكلة الشقق المغلقة.
التأجير المنتهي بالتمليك
وأضاف خبير التنمية العمرانية، أن من ضمن الحلول لمشكلة الشقق المغلقة هي فتح المجال للتطبيقات التي تتولى عملية إيجار الوحدات السكنية، والشركات المتخصصة في إدارة العقار من حيث الصيانة وغيرها، و أيضا طرح نموذج التأجير المنتهي بالتمليك، موضحا أن تلك الحلول تسهل عملية تسييل العقار.
تخفيض أسعار العقار
وقال “القاضي”، إن ضخ عدد معين من الوحدات بالتدريج في السوق سيعمل على تخفيض أسعار العقار بفارق طفيف لكنه لن يسبب إنهيار كبير.
أوضح أن آليات أي سوق هي العرض والطلب، وهناك حوالي مليون عقد زواج يتم سنويا، اذا فالطلب على هذا السوق كبيروقادر على امتصاص الوحدات المعروضة، كما أن تكلفة بناء العقار كبيرة فيصعب تخفيض أسعار الوحدات بفارق ملحوظ وإلا أحدث ذلك خسارة للعاملين بالسوق العقاري.
أسعار الوحدات الجديدة
ولفت إلى أن ما ينتج سنويا من الوحدات غير موزع بالتساوي على احتياجات كل الشرائح، موضحا أن الوحدات الجديدة متوسط أسعارها يبدأ من 5 مليون جنيه، فهي لا تخاطب الشريحة الكبيرة من الشعب التي هي بحاجة ماسة إلى الوحدات السكنية.
الإيجار هو الحل
وأوضح خبير التنمية العمرانية، أن الإيجار هنا هو الحل بعد غلق باب التملك لفئات كبيرة من الشعب، مشيرا إلى أن المنتجات العقارية التي تطرحها الحكومة للإيجار تساعد على تشجيع الناس على اللجوء إليه.
وفود الأشقاء السودانيين
وذكر “القاضي”، أن حالة ارتفاع الإيجارات بسبب وفود الأشقاء السودانيين، هي حالة طبيعية مرت بها الدولة في عدة أوقات مختلفة، مثل وقت وفود الأشقاء السوريين في عام 2011 وما بعده، موضحا أن وفودهم مثل فائدة للسوق العقاري حيث أنه ساهم في فتح الشقق المغلقة وضخ عملة صعبة في الدولة.
سبب ارتفاع أسعار الإيجار
وأشار إلى أن وفود الأشقاء السودانيين ليس هو السبب الرئيسي في ارتفاع الإيجارات، لافتا إلى أن هناك معادلة تربط سعر الوحدا ت السكنية بسعر إيجارها، حيث أنه كلما زاد سعر العقار زاد سعر إيجاره.
المساحات الصغيرة للوحدات
ولفت “القاضي”، إلى أنه من ضمن التغيرات التي طرأت على السوق العقاري، تقبل المستهلك للمساحات الصغيرة مثل 80 أو 90 متر للوحدة ، وكذلك تقبله للإيجار وعزوفه عن التمليك.
