يواجه السوق العقاري المصري تحديات متشابكة تتعلق بالتمويل وارتفاع التكاليف، بالتوازي مع بحث العملاء عن منتجات متوازنة تجمع بين الجودة والسعر العادل. في هذا السياق، تكشف مجموعة العتال عن خطتها للعام الجاري التي تركز على تسريع وتيرة التنفيذ وضخ استثمارات جديدة في مشروعاتها القائمة بدلًا من طرح مشروعات إضافية.
في هذا الحوار الخاص، يتحدث أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة العتال هولدينج، عن استراتيجية الشركة الحالية، ورأيه في أزمة التمويل العقاري، وآليات تسعير الوحدات، ومستقبل التصدير العقاري، فضلًا عن أهمية تأسيس اتحاد المطورين. كما يكشف تفاصيل التعاقد مع المقاولون العرب لتنفيذ مشروع The 101 بمدينة مستقبل سيتي باستثمارات تبلغ 17 مليار جنيه خلال السنوات الثلاث المقبلة.
ما هي ملامح استراتيجية العتال هولدينج خلال هذا العام؟
هذا العام لم نطرح مشروعات جديدة، بل ركزنا على تسريع وتيرة التنفيذ في المشروعات القائمة. خصصنا نحو 10 مليارات جنيه لاستثمارها في جميع مشروعاتنا الحالية، ومن المخطط ضخ هذا المبلغ بالكامل قبل نهاية العام. تشمل هذه المشروعات مواقع استراتيجية في الشيخ زايد، العاصمة الإدارية، البحر الأحمر، مستقبل سيتي وغيرها. ونتوقع الانتهاء من جميع الأعمال في مشروع البحر الأحمر مع مطلع العام الجديد، مع رفع معدلات الإنجاز في باقي المشروعات بنفس الوتيرة.
ما هي آخر تطورات مشروع The 101
قبل أيام وقعنا عقودًا مع المقاولون العرب لتنفيذ مشروع The 101 بمدينة مستقبل سيتي، باستثمارات إنشائية تبلغ نحو 17 مليار جنيه خلال السنوات الثلاث المقبلة. هذا المشروع يعد من أكبر المشروعات التي نعمل عليها حاليًا، ويعكس التزامنا بتقديم مشروعات كبرى بمواصفات عالمية تعزز مكانة العتال هولدينج في السوق.
هل تفكرون في الدخول بمشروعات جديدة أو التوسع في مناطق أخرى؟
الفعل ندرس حاليًا فرص التوسع، لكن تركيزنا الرئيسي ينصب على مشروعات عمرانية متكاملة بمواقع استراتيجية مثل القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية والساحل الشمالي، الأولوية دائمًا أن نقدم منتجًا عقاريًا متوازنًا يجمع بين الجودة والسعر العادل، مع الالتزام بمواعيد التسليم وجودة التنفيذ.
كيف تقيّمون واقع التمويل العقاري في مصر؟
التمويل العقاري يواجه عدة تحديات، أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة التي تفرض أعباء على كل من المطور والعميل. ورغم بعض الانخفاض، إلا أن الأثر لم ينعكس بشكل كافٍ على السوق. أيضًا، اقتصار المبادرات الحكومية – مثل مبادرة 8% – على وحدات محدودة السعر يحرم شريحة كبيرة من العملاء من الاستفادة.
اليوم، يرفض البنك المركزي تمويل الوحدات تحت الإنشاء بحجة المخاطر، لكن الحقيقة أن المطور لا يمكنه بناء المشروع بالكامل قبل البيع. نحن بحاجة إلى آلية متوازنة تضمن حقوق الجميع، وتسمح بتمويل الوحدات منذ البداية. أرى أن الوقت الحالي هو الأنسب لتوجيه التسهيلات نحو تمويل شراء الأفراد للوحدات العقارية، خاصة مع زيادة الطلب ونقص السيولة.
كيف تحددون أسعار الوحدات في ظل اختلافات السوق؟
عملية التسعير معقدة وتختلف من مطور لآخر. فهناك من يبيع المتر بـ10 آلاف جنيه، وآخر بـ50 ألفًا. ويعتمد السعر على عوامل عديدة مثل التضخم، تكاليف الإنشاء حتى التسليم، وسعر الأرض، إضافة إلى آليات الدفع وعدد سنوات التقسيط وجودة المشروع. أيضًا تتحمل الشركات تكاليف مباشرة وغير مباشرة ومخاطر تمويل، ما يجعل من الضروري أن يكون هناك دور أكبر للنظام المصرفي عبر خفض الفائدة وتيسير التمويل.
ما هي رؤيتكم لمستقبل التصدير العقاري من مصر؟
التصدير العقاري يمثل فرصة ذهبية، خاصة في مناطق مثل الساحل الشمالي والبحر الأحمر التي تجذب العملاء الخليجيين والأوروبيين. لكن أكبر تحدي أمامنا هو ملف تسجيل العقارات، حيث يواجه الأجنبي صعوبات طويلة ومعقدة، على عكس دول مثل الإمارات وتركيا حيث يمكن تسجيل العقار بسهولة عبر الهاتف المحمول.
اليوم، معظم العقود لدينا ابتدائية ونهائية فقط، وهذا يحد من توسع الشركات في جذب العملاء الأجانب. التسجيل الموثق والمرن هو الضمان الحقيقي لجعل مصر منافسًا قويًا في سوق التصدير العقاري.
لماذا تدعون دائمًا لتأسيس اتحاد للمطورين العقاريين؟
لأن وجود اتحاد موحد للمطورين سيضع قواعد واضحة ويعزز الشفافية، ما يسهم في حماية حقوق المطورين والمستثمرين معًا. كما أن هذا الكيان سيساعد على تنظيم السوق وضمان استدامة نموه، وهو أمر حتمي في ظل مساهمة القطاع العقاري التي تصل إلى نحو 20% من الناتج المحلي الإجمالي.
كيف ترون إطلاق منصة “مصر العقارية”؟
خطوة جيدة بلا شك، لكنها تحتاج إلى تطوير لتواكب حجم السوق المصري. من المهم أن نحدد أهداف المنصة بوضوح: هل ستخاطب العملاء داخل مصر فقط، أم ستتوسع لتستهدف أيضًا المشترين والمستثمرين الأجانب؟ هذه الرؤية ضرورية لضمان أن تكون المنصة أداة فاعلة في الترويج للسوق المصري عالميًا.
ما الدور الذي يجب أن تلعبه الدولة في تنظيم السوق؟
يجب أن تكون الدولة منظمًا للسوق لا منافسًا للمطورين. هذا التوازن في الأدوار سيعزز ثقة المستثمرين، ويمنح المطورين بيئة أكثر استقرارًا للتوسع، بما يضمن نموًا مستدامًا للقطاع العقاري في مصر.
